Wie viel Gewerbe und Büros brauchen städtische Wohnviertel? Wie viel davon vertragen sie? Fachleute, Kommunen, Investoren und Bürger sind sich einig, dass Durchmischung eine Stadt lebenswert macht. Aber über das richtige Maß wird gestritten – und Ihre Argumente zählen!

 

Die Ausgangslage

Seit ungefähr zehn Jahren profitieren die deutschen Großstädte von einem – für viele überraschenden – gesellschaftlichen Wandel: Die Menschen ziehen wieder in die Stadt, die sogenannte Reurbanisierung hat eingesetzt. Allein in den letzten fünf Jahren sind die 15 größten deutschen Städte um rund 500.000 neue Einwohner gewachsen – das sind so viele Menschen wie heute etwa in Nürnberg oder Duisburg leben. Hinter diesen Zahlen verbergen sich neue Lebensgestaltungswünsche von Menschen, die sich in innerstädtischen Quartieren verwirklichen wollen. Vor allem die Gründerzeitviertel der großen Städte sind beliebte Anziehungspunkte für die neuen urbanen Milieus. Offenbar bieten sie eine besondere, »städtische« Qualität. Neben dem reinen Wohnen findet sich oft eine bunte Vielfalt von Geschäften, Dienstleistern, Gastronomie, öffentlichen Einrichtungen und teilweise sogar von produzierenden Betrieben auf sehr engem Raum, mitunter im selben Haus.

 

Was ist Nutzungsmischung?

»Grundsätzlich entsteht Nutzungsmischung aus dem räumlichen Zusammenbringen der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Erholen, Versorgen und Ausbilden. Diese Verbindung kann in einem Quartier, in einem Gebäude oder sogar innerhalb einer Nutzungseinheit stattfinden. Auf Quartiersebene ist die horizontale Nutzungsmischung (verschiedene Nutzungen nebeneinander) spätestens seit der Leipzig Charta von 2007 praktizierter Bestandteil einer nachhaltigen, vitalen und urbanen Stadtentwicklung. Zu einem gelungenen Quartier gehört der Mix von Wohn- und Büroraum mit Freizeitangeboten, Kinderbetreuung und Nahversorgung. Eine vernünftige soziale Mischung bei den Anwohnern und auch eine bauliche Vielfalt erhöhen die Akzeptanz. Dies schafft die Dynamik und Sogkraft, von der Standort, Kommune und Investor gleichermaßen profitieren. Grundlage sollte ein robustes städtebauliches Konzept sein, dass auch in Zukunft ermöglicht, auf sozial und funktional wechselnde Anforderungen zu reagieren. Unterhalb der Quartiersebene können nutzungsneutrale Gebäude, die im Laufe ihres Lebenszyklus verschiedene Funktionen aufnehmen können, die Flexibilität weiter steigern.«
(Dr. Elmar Schütz, Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG)

Das Problem

Auch wegen der hohen Nachfrage nach durchmischtem Wohnraum sind viele Städte mittlerweile an einem Punkt angelangt, an dem der Druck auf die innerstädtischen Quartiere sich ein Ventil in der Neubebauung von Brachflächen sucht. Oft sind hier bei kleineren Flächen, neben klassischen Investoren, Eigentümergemeinschaften wichtige Akteure geworden. Aber auch Kommunen und professionelle Grundstücksentwickler schauen sich sehr genau an, auf welchen großen Flächen – ehemalige Industriebetriebe, Kasernen, Bahngelände, Kleingärten – sich potenzielle neue Stadtquartiere schaffen lassen. In jüngster Zeit hat sich auch im großmaßstäblichen Bauen die Einsicht durchgesetzt, dass ein gewisses Maß an Durchmischung notwendig ist, um lebenswerte, nachhaltige und damit schließlich auch dauerhaft nachgefragte und stabile Stadtkomponenten zu gestalten. Die Osthafenbebauung in Amsterdam wird oft als ein gelungenes Beispiel zeitgemäßer Stadtplanung angeführt, aber auch häufig kritisierte Projekte wie Hamburgs HafenCity zeigen allmählich tatsächlich »organische« Qualitäten.

Warum gelingen manche Neubau-Quartiere wirklich gut und andere weniger? Kann Mischung geplant werden oder muss sie allmählich wachsen? Viele Grundstücksentwickler beklagen in diesem Zusammenhang, dass sich planerisch einiges machen ließe. Das geltende Planungsrecht im innerstädtischen Gebiet werde aber oft zu eng ausgelegt, was eine an die Lebenswirklichkeit angepasste, flexible und nachsteuerbare Planung behindert: Einerseits müssen die Grundstücksentwickler bereits im Bebauungsplan bestimmen, welchen Gebietstyp sie umsetzen möchten und damit im Detail festlegen, wie der jeweilige Anteil von Wohnen, Gewerbe und Büroraum gestaltet werden soll. Andererseits müssen sie Grenzen für Lärm und andere Immissionen beachten, die ein relativ hohes Maß an Durchmischung gar nicht erst zulassen. Denn die festgeschriebenen Richtwerte stammen zum großen Teil noch aus der Zeit, als man die funktionale Trennung von Wohnen, Arbeiten und Handel anstrebte, die man heute als gescheitert betrachtet. Abgestürzte Großsiedlungen, überalterte Vororte, leer stehender Büroraum und verwaiste Gewerbegebiete sind dafür stumme Zeugen.

Der Fachbeirat

Wir haben eine Reihe von ausgewiesenen Fachleuten nach ihrer Meinung zu dieser Problemlage befragt und am 4. September in Frankfurt am Main zu einer Diskussionsrunde zusammengebracht.

Unser Expertengremium

Wirtschaftsförderung
Kay de Cassan
Fachbereich Wirtschaft der Stadt Hannover

Städtebau
Prof. Dr. Maren Harnack
FH Frankfurt a.M., Städtebau

Baurecht
Dr. Sigrid Wienhues
Graf von Westphalen, Öffentliches Baurecht

Arbeitswissenschaft
Prof. Dr. Wilhelm Bauer
Fraunhofer IAO

Soziologie
Philippe Cabane
Stadtplaner und Soziologe

Architektur
Dr. Michael Denkel
Albert Speer & Partner

Projektmanagement
Prof. Phillip Goltermann
Drees & Sommer

Verkehrsplanung
Dr. Rolf Hüttmann
Masuch + Olbrisch

Öffentliche Verwaltung
Reiner Nagel
Senatsverwaltung Berlin, Stadtplanung

Immobilienwirtschaft
Dr. Markus Vogel
Büro Dr. Vogel

Ihr Votum lautete überwiegend: Wenn wir zeitgemäßes urbanes Wohnen wollen, brauchen wir mehr Mut zur Mischung in den Städten und müssen dafür alte Rahmenbedingungen ändern und neue schaffen. Dann kann sich städtische Qualität auch in Neubauquartieren entfalten. Sie sehen zwei Möglichkeiten, dem gegenwärtigen Dilemma zu entkommen:

  • Die Baunutzungsverordnung muss novelliert und um einen neuen Gebietstyp »innerstädtisches Wohnen« ergänzt werden.
  • Die kommunalen Verwaltungen müssen dazu ermutigt werden, das bestehende Planungsrecht flexibler auszulegen und damit mehr Raum für Nachsteuerung und Anpassung zu schaffen.

Aber was ist dieses unterstellte »zeitgemäße urbane Wohnen« überhaupt? Was schätzen die Bewohner einer Stadt wirklich an ihrem unmittelbaren Lebensumfeld, ihrem Kiez, und worauf würden sie lieber verzichten? Hierzu wollen wir gerne mehr von Ihnen erfahren.

Die Diskussion

Wenn am 12.09. die Themendiskussion auf Zivilarena startet, sind wir vor allem neugierig darauf, wie Sie sich die Städte der Zukunft wünschen. Was suchen Sie in der Stadt und wo finden Sie es? Welche Angebote benötigen Sie im Nahbereich, welche müssen zumindest mit Bahn und Fahrrad gut erreichbar sein? Oder fahren Sie doch am liebsten mit dem Auto zum Supermarkt? Und darüber hinaus: Ist die bunte Mischung verschiedener sozialer und kultureller Milieus eine Bereicherung oder eher ein Konfliktherd? In welchen Lebensphasen hat man eigentlich welche Bedürfnisse – und können diese unter dem Dach eines einzigen städtischen Quartiers sinnvoll untergebracht werden? Wann kippt ausgelassene Lebendigkeit um in unzumutbare Belastung mit Müll und Lärm? Wer muss sich in Toleranz üben, wer tatsächlich per Gesetz geschützt werden? Es geht also um das richtige Maß der Mischung.

Wieviel Toleranz brauchen wir, wenn wir Mischung wollen und wo hört sie auf?

  1. Berlin hat sich zu einer Attraktion für den globalen Tourismus gemausert. Besonders eine junge, hippe Klientel fühlt sich von Kiezen wie Kreuzberg und Neukölln angezogen. Auf der Admiralbrücke am Landwehrkanal sammeln sich Abend für Abend friedliche und entspannte junge Menschen, um sich auf das Nachtleben einzugrooven. Sie haben Getränkevorräte, Skateboards und verschiedenste musikalische Grundversorgung im Gepäck. Nur 20 Meter entfernt ringen die Anwohner um ihren Schlaf. Die im naiven Blick wunderbar lebendige, idyllisch-urbane Szenerie ist bereits zu einem handfesten Konflikt eskaliert: Traditionell tolerante und gewiss nicht asketische Kreuzberger plakatieren ihre Wände mit »Touris go Home«, Grünen-Wähler gründen Bürgerinitiativen gegen Müll, Lärm und Unfallgefahr, TAZ-Leser fordern einen Subventionsstopp für Hostels. Ab acht Uhr abends genießt die Admiralbrücke mittlerweile Polizeischutz.
  2. Spätkäufe, Büdchen und »Tanken« sind die neuen Tante-Emma-Läden. Nachdem der klassische Lebensmittel-Einzelhandel sein Heil in starkem Maße in der Peripherie gesucht hat – nicht zuletzt aufgrund von Lärmschutzauflagen, kaum zu bewältigenden Anlieferwegen und zu hohen Mieten – sind kleine Tabak- und Zeitschriftenverkäufer in die Bresche gesprungen und bieten nun, teilweise rund um die Uhr, Getränke und eine Minimalausstattung von Lebensmitteln für den täglichen Bedarf wie Milch, Butter und Eier an. Die Büdchen oder Spätis sind oft auch nachbarschaftliche Anlaufpunkte: Hier wird der Wohnungsschlüssel deponiert, hier werden Nachrichten hinterlegt. Das Angebot wird dem Bedarf angepasst und im Zweifelsfall auch mal um Public Viewing und bestuhlten Coffee to Go erweitert. Angeliefert wird vom frühen Morgen bis spät in die Nacht. Kleinlaster parken mit laufendem Kühlaggregat in zweiter Reihe auf der Straße, im ächzenden Autoverkehr und unter dem Geschimpfe der zahlreichen Fahrradfahrer.
  3. Auf dem Hinterhof eines Stadthauses hat sich eine lebendige Nachbarschaftskultur gebildet. Junge Familien treffen sich vom Nachmittag bis in den frühen Abend auf dem kleinen hauseigenen Spielplatz, um die spielenden Kinder zu betreuen, ein Schwätzchen zu halten und auch mal, um die eine oder andere Blume zu pflanzen oder zusammen zu grillen. Aber durch das Haus geht ein Riss: Ein Mieter, der sich nicht zu erkennen gibt, setzt die Hausverwaltung unter Druck, das Treiben auf dem Hof zu unterbinden und verweist dabei auf sein Recht auf Ruhe. Nach und nach flattern den Hinterhöflern strenge bürokratische Schreiben in die Briefkästen, die »lautes Lachen«, »nicht genehmigte Spielzeugbehälter in Fluchtwegen« und »Feuergefahr« anprangern. Auch das Pflanzen solle man gefälligst dem Hausmeister überlassen. Je mehr die Stimmung kippt, desto provokanter und destruktiver werden die jeweiligen Reaktionen. Ein Dialog scheint nicht mehr möglich. Die ersten Hinterhöfler schauen sich nach Eigentum am Stadtrand um.
  4. Nach der Sanierung eines großen Wohnblocks mit Gewerbeeinheiten aus den dreißiger Jahren hat sich der Eigentümer vorgenommen, soziale Verantwortung zu übernehmen und möglichst viele der alten Mieter zu halten. Er verpflichtet sich selbst zur Bindung der Mieten an den Mietspiegel des Quartiers, einem sogenannten Problemkiez mit einem hohen Anteil an sozial schwachen Milieus. Ein Viertel, aus dem alle wegziehen, die es sich leisten können. Der Eigentümer verfolgt die Strategie, bei Neuanmietungen vorwiegend Akademikerfamilien und Studenten-WGs zu berücksichtigen, um soziale Durchmischung zu erreichen und die Abwärtsspirale zu stoppen. Auch aufgrund seiner Initiative kommt das Viertel allmählich auf die Füße, die Mieten ziehen an – und die Altmieter ziehen aus, in die günstigen Hochaus-Quartiere an den Stadtrand. Nur fünfzig Euro mehr Miete sind für sie ein KO-Kriterium. Sie wären gerne geblieben, auch mit Ofenheizung und einer Toilette auf der »halben Treppe«.