Mit dem Abzug vieler amerikanischer und britischer Soldaten aus Deutschland starten etliche Konversions-Projekte in eine neue Zukunft. Sie bergen die Chance einer modernen, nachhaltig orientierten Stadtplanung.

 

Gute Grundstückslagen sind in Deutschland vor allem in den angesagten Metropol-Städten mit positiver Zuwanderung gefragt. Kommunen erschließen daher gezielt neuen Wohn- und Arbeitsraum – durch das Schließen von Baulücken oder die Umnutzung von Industriebrachen. Neben früheren Hafenrevieren und Bahnflächen stehen Militärflächen hoch im Kurs. Im Zuge der Bundeswehrreform 2011 werden beispielsweise 31 der knapp 400 Bundeswehr-Standorte geschlossen. Dieser Zapfenstreich bedeutet im ersten Schritt zunächst einmal Verlust von Einwohnern und Kaufkraftpotenzial für den jeweiligen Standort. Auch der Abzug vieler amerikanischer Streitkräfte von ihren Basen in Deutschland setzt große Flächen frei.

 

Die Rede ist hier von Konversion, also der Umkehr bzw. Neunutzung ehemals militärisch genutzter Standorte in zivile Areale. Eine Chance im Rahmen der Stadtplanung für nachhaltige Stadtentwicklungs-Konzepte, aber auch eine schwierige (politische) Mammutaufgabe mit Tücken im Detail. 23 Hektar im Wiesbadener Stadtteil Kastel, bislang von noch den amerikanischen Streitkräften genutzt, werden schon bald frei für zivile Maßnahmen. Grund ist der Ausbau eines neuen Standortes bis 2015 im Stadtteil Erbenheim für das europäische Hauptquartier der Amis, bislang noch in Heidelberg beheimatet. Zwar werden in der Landeshauptstadt nun an einer Ecke Flächen zur Konversion frei, aber insgesamt wird der Standort durch deutlichen Zuzug der Streitkräfte wieder aufgewertet. Heidelberg hat andere Sorgen. Etwa 180 ha werden ›freigeschlagen‹, stehen laut Oberbürgermeister Eckart Würzner zur Verfügung für Wohnen, Arbeiten, Forschen und Freizeit. Ansprechpartner für die Stadtverwaltung ist die Eigentümerin der Riesenfläche, die Bundesrepublik Deutschland, genauer die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als Verhandlungspartner.

Bürgerbeteiligung ist der Stadt wichtig: Bei einer Rundfahrt besuchen Heidelberger Bürgerinnen und Bürger die US-Liegenschaften Mark Twain Village (MTV) an der Römerstraße und Patrick Henry Village (PHV). (Foto: Rothe)

In Heidelberg hat man das Vorkaufsrecht genutzt und zunächst rund achtzig Prozent der als »militärisch genutzt« eingestuften Konversionsflächen – also Kasernen & Co. – erworben. Die Stadt verhindert damit eine europaweite Ausschreibung der Flächen an den Meistbietenden. Laut Bundeshaushaltsausschuss wird seit kurzem der Begriff »militärische Flächen« aber auch auf die so genannten »Housing areas« ausgeweitet. Das bedeutet, das nun alle Kommunen und Städte bundesweit –also auch Heidelberg – auch auf diese Bestandsobjekte, also Schulen, Supermärkte, Kirchen etc., ein Erstzugriffsrecht haben. Würzner & Team haben diese Chance genutzt. Die Stadt kann den Erwerb gegebenenfalls durch den Verkauf der Flächen an Wohnungsbaugesellschaften und andere Investoren refinanzieren. Dr. Jürgen Schmitt, Stadtforscher und Stadtentwickler bei der NH Projekt Stadt, Beratungsgesellschaft des Wohnungsunternehmens Nassauische Heimstätte, kennt die Sorgen der Kommunen bei Konversionsprojekten aus eigener Anschauung. »Die Stadtentwicklung der freiwerdenden Flächen findet immer im Rahmen des Interessenkonfliktes zwischen der Eigentümerin BImA und der Planungshoheit der entsprechenden Kommune statt.« Während einerseits nämlich möglichst viel für Grundstücke und Gebäude erzielt werden soll (Grundstücke der Bundesanstalt dürfen grundsätzlich nur zum vollen Verkehrswert verkauft werden / § 63 Abs. 3 BHO ), um die öffentlichen Kassen zu füllen, hat die entsprechende Stadt Interesse an einer Entwicklung, die sich nicht nur an betriebswirtschaftlichen Bewertungsrichtlinien orientiert. Eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der regionalen oder kommunalen Zielsetzungen müsse möglich werden, auch wenn dadurch ein geringerer wirtschaftlicher Ertrag erzielt wird, ist ein Kernargument vieler Städte.

 

Konversion als Chance für Investoren

Neue geostrategische Planungen und Sparmaßnahmen ausländischer Streitkräfte in Deutschland führen zu enormen Flächenfreisetzungen. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ist im Auftrag der Bundesrepublik als Grundstückseigentümerin zunächst für die Beschaffung und Verwaltung der Liegenschaften für die ausländischen Streitkräfte zuständig und kümmert sich nach der Freigabe nun um die zivile Nachnutzung (Konversion).
Bei der BImA heißt es, werden Militärflächen (Bundeswehr + ausländische Streitkräfte) in einer Größenordnung von aktuell etwa 1 Prozent der Gesamtfläche der Bundesrepublik zukünftig zur Konversion anstehen.Eine Riesenaufgabe, die im Wechselspiel zwischen Bundesbehörde und Kommune realisiert werden soll.
„Unsere Stärke liegt in der Vermarktung von Militärflächen“, heißt es bei der BImA weiter. Die Erfahrungen fallen noch in die Zeit der Bundesvermögensverwaltung zurück. Die Bundesanstalt hat nach eigenen Angaben seit Beginn der Konversion im Jahre 1990 rd. 65.000 Verkäufe mit einem Gesamtverkehrswert von ca. 17 Mrd. Euro realisiert. Etwa 100.000 ha seien bislang wieder einer zivilen Nutzung zugeführt geworden.

Das Kasernengelände ausländischer Streikräfte funktioniert quasi als Enklave, autark inkl. eigener Stromversorgung und mit eigenen Gesetzmäßigkeiten

Wenn sich ein Investor findet, der mehr zahlen will und kann als die Kommunen, sind also alle Stadtentwicklungsträume passé? Der Schlüssel für eine gelingende Konversion liegt wohl darin, dass die Kommunen die frei werdenden Grundstücke von der BImA zu einem akzeptablen Preis erwerben können. »Die Konzepte der Neu- und Umnutzung sind so vielfältig wie die Standorte verschieden sind,« sagt Katharina Zysk vom Kompetenzzentrum Konversion der BImA. Neben der marktgerechten Vermarktung sollte das Vorhaben der Kommune stimmig sein – sprich für Standort und Umfeld Synergien bereithalten. Beispiele für gute (und weniger gute) Konversion gibt es bereits zahlreich: Im ehemaligen britischen Munitionsdepot bei Kevelaer am Niederrhein befindet sich heute eine Zuchtstation für Trabrennpferde, einige der alten Lager dort hat ein Investor zu Ferienhäusern umgebaut. In Wegberg bei Mönchengladbach testet Siemens auf einem Militärgelände Straßenbahnen und Züge. Tübingen verkauft Flächen aus Konversionsflächen zum Beispiel nur an Baugruppen, das heißt Unternehmen müssen sich projektgetrieben zusammen finden. Während Geschosswohnungsneubau in eher ländlichen Regionen wenig Anhänger finden wird, ist man im wohnungsknappen Frankfurt am Main froh über diese Form der Konversion. Wird die besagte Fläche z.B. renaturiert, wird das Grundstück zugleich auch im Verkaufswert gedrosselt. Neben der großen Chance, die Stadtplanung ein Stück neu zu schreiben, birgt Konversion Risiken. Hohe Kosten für die Entfernung der Altlasten können aus Kasernen alles andere als attraktive Investitionsobjekte machen. Hier ist wiederum die BImA als Eigentümerin gefordert, um mögliche Schadstoffe zwecks optimaler Vermarktung zu entsorgen. Die früheren Nutzer haben keinerlei Verpflichtungen.

 

Auch die vorhandenen Wohngebäude sind energetisch häufig nicht mehr zeitgemäß, die Gebäudeplanung mit eher niedrigeren Decken und Mannschaftsräumen mit Etagenduschen nicht unbedingt mieterfreundlich. Lohnend kann es im Einzelfall sein Bestandsimmobilien energetisch zu revitalisieren für ihre Neunutzung (KfW). Neben dem Fördertopf für gutachterliche Konzepte zur Konversion werden auch andere »thematische« Geldtöpfe angezapft. Für ein rentierliches Investment bieten sich die »Grünfläche«, der »Stadtumbau«, der »Schulbau« oder das Thema »Soziale Stadt« an (je nach Bundesland).