Wieso gibt es nach wie vor reine Büroquartiere, weshalb werden neue Gewerbegebiete entwickelt und warum werden diese sogar immer stärker profiliert? Weil neben der Sicht der Wohnbevölkerung auf Mischnutzung auch noch die Perspektive des Gewerbes eine Rolle spielt.

 

Die Diskussion um die Vorteile der Mischnutzung wird fast ausschließlich aus der Sicht der Wohnbevölkerung geführt. Man wünscht sich kurze Wege zum Einkaufen und zur Kindertagesstätte, zum Café, zum Kino oder zur Behörde und – wenn möglich – auch zum Arbeitsplatz. Zu dieser Perspektive passt gut, dass »Arbeit« tendenziell wohnverträglicher wird. Eine Studie aus dem Jahr 1997 kommt zu dem Ergebnis, dass – je nach Körnung – 50 bis 70 % aller Arbeitsplätze in Berlin für eine mehr oder weniger enge Nachbarschaft zu Wohnen geeignet sind. Und dieser Anteil dürfte weiter gestiegen sein. Wieso also, könnte man fragen, gibt es Büroagglomerationen wie Eschborn-Süd, weshalb werden neue Gewerbegebiete entwickelt und warum werden diese im Rahmen einer Cluster-Politik immer stärker profiliert?

Drehen wir die Frage nach den Vorteilen einmal um und fragen, welche Vorteile hat das »Arbeiten«, haben die Betriebe von der engen Nachbarschaft zu Wohnen?

Bei der Gruppe von Nahversorgern liegen die Vorteile auf der Hand, bilden doch die privaten Haushalte im Wesentlichen die Kundschaft. Dies gilt für Teile des Einzelhandels, für Gastronomie und diverse Dienstleistungen. Und trotzdem sehen wir hier v.a. beim Einzelhandel einen Rückzug aus der unmittelbaren Nachbarschaft zum Wohnen. Die Gründe liegen nicht im Konfliktpotenzial, das es bei der Anlieferung durchaus gibt, sondern in den Grundstücksverhältnissen. Größere Betriebseinheiten benötigen größere Grundstücke und die gibt es zu wettbewerbsfähigen Preisen eher im nahe gelegenen Gewerbe- als im verdichteten Wohngebiet. Natürlich muss eine gewisse Nähe zum Wohnen gewahrt werden. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf die Kunden, sondern auch auf einen Teil der Arbeitskräfte, die als Teilzeitbeschäftigte oder Geringverdienende nur geringere Distanzen zurücklegen können als andere. Quantitativ sind die Nahversorger eine relativ kleine Gruppe, die für die infrastrukturelle Versorgung von Wohnen eine große Rolle spielt, nicht jedoch für die Bereitstellung von Arbeitsplätzen.

Eine weitere interessante, aber ebenfalls kleine Gruppe ist die des Handwerks und handwerksähnlicher Produktionsbetriebe. Kleinstbetriebe finden sich selbst in Einfamilienhausgebieten, stark vertreten sind sie in tradierten Mischgebieten wie z.B. in Teilen von Berlin-Kreuzberg. Der Absatzmarkt ist in der Regel regional. d.h. je nach Stadtgröße auf Teile der Stadt, die gesamte Stadt oder auch auf Teile des Umlands ausgerichtet. Aus der unmittelbaren Nachbarschaft zu Wohnen können jedoch kaum Vorteile gezogen werden, sieht man von dem besseren infrastrukturellen Umfeld ab. Befragt man Unternehmen in gemischten Gebieten nach ihrer Standortzufriedenheit, so erhält man sehr positive Werte. Ähnlich positive Werte erhält man aber auch von Betrieben in Gewerbegebieten. Den Defiziten im Umfeld stehen hier Preisvorteile und größere Freiheiten in der Entwicklung gegenüber. Sowie die Unternehmen eine gewisse Größenordnung erreicht haben und vor einer neuen Standortentscheidung stehen, werden Gewerbegebiete bevorzugt. Der Umstand, dass die Nachbarschaft zu Wohnen konfliktfrei sein kann, ist kein hinreichendes Argument für einen Standort, der relativ kostspielig ist und wenig Flexibilität bietet. Die Mitarbeiter wohnen ohnehin nicht um die Ecke.

Auch größere Produktionsbetriebe sind nach heutigen Maßstäben häufig »wohnverträglich«. Selbst wenn es kaum reale Konflikte gibt – was spricht aus Unternehmenssicht für einen hochpreisigen Standort, der wenig Entwicklungsmöglichkeiten und Flexibilität bietet, aber immer mit der Gefahr verbunden ist, dass neue Gesetze oder Verordnungen zu Einschränkungen führen? Bestandsbetriebe können sich häufig arrangieren, bei neuen Standortentscheidungen stehen derartige Situationen nicht unten, sondern gar nicht auf dem Zettel.

Die große Hoffnung im Hinblick auf die Mischnutzung resultiert aber vorrangig auf dem Wachstum der Bürodienstleistungen. Hier steckt das Gros der Arbeitsplätze und die Verträglichkeit mit Wohnen ist sehr hoch. Ähnlich wie bei Produktionsbetrieben ist die Abwesenheit von Konflikten allerdings noch kein positives Standortkriterium. Welchen Vorteil sollte eine Bank daraus ziehen, wenn sie mit ihrer Zentrale, einem großen Back Office oder einem Rechenzentrum im Wohngebiet liegt? Ist es realistisch, dass z.B. 1.000 Mitarbeiter in diesem Wohngebiet wohnen und zu Fuß kommen? Wie groß müsste das Wohngebiet sein? Ist es nicht logischer, auf Standortkriterien wie Erreichbarkeit und Standortimage zu setzen? Zum Standortimage zählt allerdings auch das Kriterium Urbanität. Im Vordergrund steht dann weniger die Nähe zu Wohnen als vielmehr das vielfältige Angebot, das vom Unternehmen selbst oder seinen Mitarbeitern genutzt werden kann. Ein Wohngebiet, das derartige Qualitäten bietet, kann als Standort interessant sein, auch wenn zum Wohnen selbst keine funktionalen Bezüge bestehen.

Thesen

  1. Würden Unternehmen aus der engen Mischung die mitunter behaupteten Vorteile realisieren können, gäbe es die schon lange geführte Diskussion nicht. Die Mischnutzung wäre Realität.
  2. Die Funktionsmischung ist problemlos an Standorten, die gleichzeitig die Qualitäten für mehrere Nutzungen bieten. Dies dürfte vor allem an relativ zentralen, gut erreichbaren und nicht zu hochpreisigen Standorten der Fall sein.
  3. In der Diskussion werden oft Aspekte wie Urbanität und Mischung verwechselt. In Berlin - Prenzlauer Berg wären ca. 50 % der Erwerbstätigen arbeitslos, wenn sie auf die wenigen Arbeitsplätze im scheinbar gemischten Bezirk angewiesen wären. Und im Gegenzug stellt sich die Frage, ob eine deutliche Zunahme von Bürogebäuden die Wohnqualität erhöht.
  4. Die kleinteilige Funktionsmischung ist kein Allheilmittel. Sieht man von Sonderlagen ab, spricht nichts gegen eine Spezialisierung von Gebäuden oder Gebieten. Es ist die Aufgabe der Stadtentwicklung, großflächige Monostrukturen zu vermeiden und die Chancen auf akzeptable Distanzen zu wahren. Hierzu können auch Mischgebiete unterschiedlicher Form einen Beitrag leisten und mitunter die beste Lösung darstellen. Eine ideologische Aufladung des Themas hilft jedoch nicht weiter.